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                                                  加強房地產行業監管需多方共治

                                                  ——全國消協組織第一季度房屋類投訴處理情況觀察(下)

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                                                  發佈時間:2016-05-26 09:34
                                                  分享:
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                                                  延期交房及房產證問題時有發生
                                                    大部分購房合同中明確標明瞭交房時間aaaaa,但部分開發商由於各種原因無法按時交房aaaa,給消費者造成了損失aaa。有些合同沒有明確寫出開發商在交房時間上的違約責任及賠償細則aaa,造成消費者權益受損卻無法索賠aaaaa。
                                                    《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定aaaaa,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款aaaaa,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行aaa,當事人一方請求解除合同的aaa,應予支持aaa,但當事人另有約定的除外aaaaa。法律沒有規定或者當事人沒有約定aaa,經對方當事人催告後aaaaa,解除權行使的合理期限爲三個月aaa。對方當事人沒有催告的aaaaa,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使aaaaa;逾期不行使的aaa,解除權消滅aaa。”
                                                    另一方面aaaa,部分消費者在入住房屋後aaaa,並沒有及時拿到房產證aaa,開發商甚至在幾年以後才予以交付aaa。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定aaaaa,由於出賣人的原因aaaaa,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的aaa,除當事人有特殊約定外aaa,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限aaaaa;(二)商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的aaa,自房屋交付使用之日起90日aaaaa;(三)商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的aaaa,自合同訂立之日起90日aaa。據此aaaa,購房合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的aaaa,消費者可以按照已付購房款總額aaa,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算aaaa。

                                                  切莫輕信房屋中介
                                                    對於購買存量房的消費者來說aaa,大部分會選擇房屋中介aaa。在部分一線城市中aaaaa,存量房交易量已經超過新房aaaaa,成爲市場供應的主體aaaa。作爲存量房交易的重要中間環節aaaa,中介服務可能影響到房屋交易的順利進行aaa。
                                                    根據全國消協組織第一季度房屋類投訴受理情況分析aaaaa,中介服務存在的問題主要有:第一aaaaa,房屋中介亂收費的現象比較嚴重aaaa。如收取高額的服務保障費aaaaa,但在收取之後並沒有真正保障消費者的權益aaa。第二aaaaa,房屋中介合同中存在不合理條款aaaaa。如約定“一方出現違約行爲aaa,違約方賠償等同於定金額的違約金aaaaa,交易過程中產生的費用及甲乙雙方的佣金及服務費在違約金中扣除”aaa,這就意味着如果賣方違約aaaaa,買方仍然要從違約金中拿出一部分作爲中介費aaaa。第三aaaa,在資金監管過程中aaaaa,部分中介機構違規操作aaaaa,代替銀行爲買方做資金監管aaaa,將買方的購房款收入自己公司的資金池中aaa,並利用這部分資金違規高息貸出aaaa,作爲其他消費者的“首付貸”aaaa,這種行爲嚴重威脅到了消費者的資金安全aaa。第四aaa,部分房產中介隱瞞房屋真實情況aaaa,如抵押情況、房屋質量問題等aaaaa。消費者交付定金、中介費之後才被告知aaaa,這種做法損害了消費者的知情權aaa。
                                                    今年2月23日aaaaa,上海市消委會約談多家房產中介aaaa,消費者黃先生在約談會上當場投訴鏈家地產aaaaa。黃先生於2015年8月通過鏈家在上海市虹口區購買了一套總價400萬元左右的房產aaaaa,並與鏈家和賣方簽訂三方合同aaaa。之後aaaaa,黃先生髮現這套房產有340萬元的貸款aaaa,而鏈家之前並沒有向他說明此情況aaa,只是說明此房有按揭貸款aaaa。無奈之下aaa,黃先生向賣方支付130萬元用於償還貸款aaaa,但這筆款項被挪作他用aaaaa。對於黃先生的投訴aaa,鏈家承認在房產中介居間服務過程中存在問題aaaaa,但其表示該問題只是個別員工未盡到調查房屋真實情況的義務aaaa,並稱“會開除相關人員”aaaa。目前aaaaa,該投訴已妥善解決aaaa,消費者表示滿意aaaaa。

                                                  物業服務成爲“老大難”
                                                    物業服務對於消費者居住質量至關重要aaaa,但在日常生活中此類問題成爲消費者購房後的“老大難”問題aaa。根據全國消協組織第一季度房屋類投訴受理情況分析aaaaa,物業服務存在的問題主要有三方面:一是物業公司沒有盡到房屋維修責任aaaa。二是遇到房屋質量問題aaa,確定責任主體時aaaaa,物業公司與開發商之間互相推諉aaa。三是物業公司對於小區環境的維護不作爲aaaaa,如對小區綠化缺乏維護aaaa,對小區部分業主的違建行爲沒有及時採取制止措施aaaaa。
                                                    今年3月31日aaaa,北京市海淀區消協接到消費者趙先生投訴aaa,稱其2006年入住北京市海淀區某小區aaaaa,每年按時交納物業費aaa。從趙先生入住開始aaaa,小區內的部分一層業主便開始違規建陽光房、花園aaaaa,對小區的公共環境造成了極大的破壞aaa。趙先生與其他幾名業主多次到小區物業公司投訴aaa,物業公司都不予理睬aaa。無奈之下aaa,趙先生將此事投訴至消協組織aaaaa,該投訴目前正在處理中aaaa。
                                                    對於房屋類投訴產生的問題aaa,需要社會各方攜手共治aaa。房地產企業、物業公司等應依法經營aaaaa,誠信服務aaa。在供給側改革新形勢下aaa,房地產相關行業的企業應更加註重產品、服務質量aaa,更加註重誠信經營aaa。房屋中介機構和工作人員應加強自身管理aaa,加強業務知識學習和提高aaaaa,增強服務意識和責任感aaaaa,提升服務水平aaaaa,努力樹立良好的企業形象aaa。
                                                    對消費者而言aaa,應採取必要措施保護自己的合法權益aaa。消費者在購買前應儘量查清開發商的各種資質aaaaa,瞭解房屋周邊配套情況aaaa,對於購房中涉及的貸款、過戶等問題aaa,消費者不應輕信售樓人員aaaaa,可以親自到銀行、住建委等部門諮詢瞭解aaa。簽訂購買合同過程中aaaaa,消費者一定要充分了解合同細則aaaaa,儘量將開發商承諾的相關服務在合同中予以明確aaaaa,並寫清違約責任及賠償方式aaa;消費者也可提出補充協議aaaa,對相關細則進一步明確aaaa。
                                                    相關行政主管部門、行業協會應加強房地產行業監管aaaa。政府監管是維護房地產行業自身健康發展的客觀需要aaaaa。相關行政主管部門、行業協會應積極履行相應的職責aaaaa,促進房地產行業發展aaa,努力營造規範、健康的市場環境aaa。

                                                  □本報記者 韓陸晉

                                                  (責任編輯:)

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